В современных условиях динамичного развития экономики и рынка недвижимости в Беларуси управляющие компании становятся важным элементом эффективного управления активами и обеспечения качественного обслуживания жилых и коммерческих объектов. Управляющая компания представляет собой организацию, которая берет на себя ответственность за управление, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, предоставляя широкий спектр услуг как для собственников, так и для арендаторов. Эта статья способствует более детальному пониманию роли управляющих компаний в контексте белорусского законодательства, их функций и особенностей работы.
Управляющая компания — альтернатива наемному директору
Управлять бизнесом по решению его собственников может не наемный директор, а управляющая компания — доверительный управляющий. Как и директор, управляющая компания управляет бизнесом в интересах его собственников. Управляющая компания не должна иметь каких-то лицензий и разрешений, но унитарное предприятие не может быть управляющей компанией. Управляющая компания — это команда, в которой распределяются компетенции по вопросам управления бизнесом между специалистами, в отличие от наемного директора, который единолично решает вопросы оперативного управления компанией.
Основные различия между управлением компанией наемным директором и доверительным управляющим (управляющей компанией)
Управление бизнесом наемным директором и управление бизнесом управляющей компанией имеют несколько ключевых отличий, которые касаются природы их работы, уровня ответственности, а также подходов к управлению. Вот основные различия:
1. Структура и форма управления
Наемный директор: Обычно это менеджер, работающий на условиях трудового договора, подотчетный собственникам бизнеса (акционерам) и принимает решения в рамках стратегии, установленной руководством. Его основная задача – реализация корпоративных целей и управление повседневной деятельностью.
Управляющая компания: Это отдельное юридическое лицо, которое может управлять несколькими бизнесами или активами. Она заключает договор с владельцами бизнеса, где прописаны условия, полномочия и ответственность за управление. Управляющая компания может предоставлять услуги по управлению не только конкретным бизнесом, но и несколькими проектами одновременно.
2. Уровень ответственности
Наемный директор: Ответственность за результаты работы лежит на нем, и его можно уволить за неэффективное управление или создание убытков. Однако цель и стратегии компании определяют акционеры или совет директоров.
Управляющая компания: В некоторых случаях она имеет большую автономию, включая право на принятие ключевых бизнес-решений в рамках договора доверительного управления. Ответственность за результаты управления может лежать на самой компании, что требует наличия опыта и компетенции у её руководства.
3. Подход к управлению
Наемный директор: Может иметь более прямой и личный подход к управлению, строя команды и внедряя корпоративную культуру. Взаимодействие с персоналом и менеджментом происходит на уровне оперативного управления.
Управляющая компания: Может использовать более структурированный и формализованный подход, применяя стандарты и процессы, которые позволяют эффективно управлять несколькими объектами или бизнесами одновременно.
4. Гибкость и адаптивность
Наемный директор: Часто может быстрее принимать решения, адаптируясь к изменениям на рынке или внутри компании, поскольку имеет более прямое отношение к оперативной деятельности.
Управляющая компания: Ввиду своей структуры может быть менее гибкой в принятии решений, особенно если её процедуры и процессы строго регламентированы.
5. Построение взаимоотношений
Наемный директор: работает на основании заключенного с ним контракта, получает заработную плату и другие выплаты, установленные в компании для работников и руководителей.
Управляющая компания: выполняет за вознаграждение обязанности, перечисленные в гражданско-правовом договоре доверительного управления или оказания услуг, который заключен между компанией-доверителем и управляющей компанией.
Таким образом, выбор между наемным директором и управляющей компанией зависит от конкретных целей бизнеса, его структуры, масштабов и потребностей в управлении. Каждый из этих подходов имеет свои плюсы и минусы, и их использование может варьироваться в зависимости от ситуации.
В чем особенности управления управляющей компанией активами бизнеса
Управление управляющей компанией имуществом, принадлежащим бизнесу, имеет свои особенности, касающиеся как стратегического, так и оперативного управления. Вот основные моменты:
1. Комплексный подход
Управляющая компания отвечает за управление не только физическим имуществом (недвижимостью, оборудованием и т.д.), но и другими активами бизнеса. Это требует системного подхода к оценке всех ресурсов и их роли в достижении бизнес-целей.
2. Оптимизация затрат
Одна из ключевых задач управляющей компании – оптимизация расходов на содержание и эксплуатацию имущества. Это может включать анализ затрат, внедрение энергосберегающих технологий и оптимизацию процессов, связанных с управлением активами.
3. Рынок и конкурентоспособность
Управляющая компания должна быть в курсе рыночных тенденций и цен, чтобы эффективно управлять имуществом. Это важно для того, чтобы поддерживать конкурентоспособность бизнеса и повышать его стоимость.
4. Нормативное регулирование
Необходимо учитывать законодательные и нормативные аспекты, касающиеся управления имуществом. Это включает соблюдение санитарных норм, правил безопасности и охраны окружающей среды, а также налоговых обязательств.
5. Управление рисками
Управляющая компания должна разработать стратегию управления рисками, связанными с имуществом, включая страхование, оценку состояния активов и планирование на случай непредвиденных обстоятельств.
6. Подбор и развитие персонала
Эффективное управление имуществом требует наличия квалифицированного персонала, который способен разрабатывать и реализовывать стратегии управления. Это включает в себя не только технические навыки, но и умение работать с людьми.
7. Мониторинг и отчетность
Управляющая компания должна обеспечивать регулярный мониторинг состояния и эффективности использования имущества. Это включает в себя анализ финансовых показателей, составление отчетов для собственников бизнеса и стратегическое планирование.
8. Интеграция с основной деятельностью
Важно интегрировать управление имуществом с основной деятельностью бизнеса. Эффективное использование активов должно поддерживать основные бизнес-процессы и способствовать достижению стратегических целей компании.
Таким образом, управление имуществом через управляющую компанию требует комплексного подхода, включающего стратегии оптимизации, управление рисками и постоянное развитие персонала, что в конечном итоге влияет на общую эффективность и конкурентоспособность бизнеса.
Чем может управлять управляющая компания
Передать управляющей компании можно не только все вопросы управления бизнесом. Собственники могут оставить за собой принятие решений по определенным вопросам, а управляющей компании могут передать в частности:
1.Управление отдельными объектами недвижимости
Когда это актуально:
Это актуально, когда бизнес собственников основан на передаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости или когда собственники другого бизнеса решают открыть новое направление, связанное с недвижимым имуществом.
2.Управление ценными бумагами
Когда это актуально:
Передача управляющей компании управления ценными бумагами актуальна, когда компания не имеет лицензии на деятельность в сфере ценных бумаг, когда компания хочет стать участником рынка ценных бумаг или продает свои ценные бумаги, когда бизнес-партнеры предлагают сделки с ценными бумагами в качестве взаиморасчетов.
3. Управление правами, удостоверенными бездокументарными ценными бумагами
Когда это актуально:
Передать в доверительное управление управляющей компании права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, компания может, когда владеет такими ценными бумагами. Бездокументарных ценные бумаги могут давать компании право например, на получение дивидендов, других финансовых активов. Когда деятельность компании-владельца ценных бумаг не связана с рынком ценных бумаг, управление такими финансовыми активами компания может передать в доверительное управление управляющей компании.
4. Управление исключительными правами
Когда это актуально:
Когда компания имеет исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, является правообладателем, то может передать управление исключительными правами управляющей компании. Например, компания-правообладатель исключительных прав на программное обеспечение может передать управление этими правами управляющей компании, которая будет распространять подписку на это программное обеспечение и консультировать пользователей.
5. Управление имуществом, которое передано в залог
Когда это актуально:
Передать управляющей компании управление переданным в залог имуществом актуально, когда бизнес-процессы компании предполагают такую возможность, когда анализ финансовых потоков и отношений с залогодержателем показывает выгоду передачи управления заложенным имуществом управляющей компании. В этом случае нужно предупредить управляющую компанию о том, что имущество находится в залоге.
Что нельзя передать управляющей компании
В целом управляющей компании нельзя передать в управление:
1.Деньги в качестве самостоятельного предмета доверительного управления. Банки, которые управляют деньгами компаний, мы не рассматриваем в данной статье.
2. Имущество, которое не относится к собственному имуществу компании, а передано ей собственником в ведение или управление.
Особенности передачи прав управляющей компании
Чтобы передать права по управлению активами управляющей компании, с ней заключают договор. Обычно это договор доверительного управления имуществом, а в случае с ценными бумагами могут быть дополнительно другие договоры, которые предлагают участники рынка ценных бумаг.
Договор доверительного управления имуществом заключают в письменной форме.
Когда управляющей компании передают управление недвижимостью, договор нужно зарегистрировать в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества. Если не зарегистрировать такой договор, он будет недействительным.
Управляющая компания:
- Должна открыть отдельный банковский счет для расчетов по доверительному управлению.
- Отдельно учитывает в бухгалтерском учете имущество, которое передано ей в управление.
На что обратить внимание в договоре с управляющей компанией
В договоре с управляющей компанией важно определить основные моменты, которые помогут собственнику и управляющей компании эффективно управлять имуществом:
1.Описание имущества, управление которым передают управляющей компании и его стоимость.
2. Каким образом управляющая компания может использовать имущество, а как имущество использовать нельзя.
3. Компания, которая передает имущество управляющей компании, называется «доверитель», в договоре нужно прописать название компании-доверителя.
4. В каком размере и в какой форме управляющая компания получает вознаграждение за управление имуществом доверителя.
5. Порядок отчетности управляющей компании перед доверителем по управлению имуществом.
6. Срок действия договора, который не может быть больше 5 лет.
В договоре можно предусмотреть и другие условия, важные для доверителя.
Как с нами связаться
Для получения дополнительной информации или консультаций, связанных с управляющими компаниями в Беларуси, не стесняйтесь обращаться к нам. Мы здесь для того, чтобы помочь и поддержать Вас.
Для вашего удобства доступны варианты связи по телефону и электронной почте:
- +375293664477 (WhatsApp/Telegram/Viber);
- info@spex.by.
